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房价如葱般守候|上海楼市进入“冷静期”,楼市价率走低,未来前景在哪里?

『草丁图书馆摘要_房价如葱般守候|上海楼市进入“冷静期”,楼市价率走低,未来前景在哪里?』首先,为何说上海楼市进入“冷静期”呢?之所以说上海楼市开始进入“冷静期”。那是因为,上海楼市在2016年的时候,前有嘉定区两块住宅用地土拍溢价率高达到201%,后有2019年上海楼市溢价率最高的达到了109.7%。而2020年11月20日,上海杨浦区和宝安区成功出让...


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房价如葱般守候|上海楼市进入“冷静期”,楼市价率走低,未来前景在哪里?

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2020年上海1~10月 , 楼市土拍总量累计为29929818.96m , 同比涨幅53.23% , 土地出让金总额为25471276万元 , 同比涨幅65.87% 。 目前土拍累计销售量与金额均排名居全国第一 。 然而 , 11月份上海楼市土拍开始降温了 , 溢价率也开始走低 。 看来上海楼市已经开始进入“冷静期”了 , 未来前景会如何呢?

【房价如葱般守候|上海楼市进入“冷静期”,楼市价率走低,未来前景在哪里?】上海楼市进入“冷静期” , 楼市价率走低
首先 , 为何说上海楼市进入“冷静期”呢?
之所以说上海楼市开始进入“冷静期” 。 那是因为 , 上海楼市在2016年的时候 , 前有嘉定区两块住宅用地土拍溢价率高达到201% , 后有2019年上海楼市溢价率最高的达到了109.7% 。 而2020年11月20日 , 上海杨浦区和宝安区成功出让两幅地块 , 总成交价约83.7亿元 。 其中 , 大众点评旗下子公司以底价65.41亿元拿下杨浦区的一宗商办用地 , 金融街旗下子公司则以18.3亿元竞得宝山区一宗宅地 , 溢价率仅为11.52% 。

土拍量上涨 , 但溢价率年年走低
如此看来 , 上海楼市虽然土拍量居全国之首 , 但是溢价率却一年不如一年 。 而溢价率直接决定了未来房价的高低 。 所以 , 溢价率对于楼市是一个关键因素 。
当然 , 今年上海楼市除了溢价率下降 , 房价走势上 , 二手房房价也遇冷 , 新房市场反而回暖 。 说明楼市炒房客已经开始“冷静了” , 这样一来楼市房价也不会那么“动荡不安” 。
进入11月 , 上海楼市新房挂牌单价为51134元/m , 环比上涨0.14%然而 , 二手房市场却和新房市场互不相容 , 二手房挂牌价格5549元/m , 环比下跌0.2% 。 新房和二手房价格相距5000元/m的差距 。

11月上海房价
那么 , 上海楼市进入“冷静期” , 溢价率走低了 , 未来上海楼市前景会如何呢?
首先 , 我们需要了解当前楼市大舞台的整体状况 。 截至10月末 , 全国100个城市的新建商品住宅库存总量来看 , 累计为5.02亿m , 环比减少1.0% , 但同比增长8.1% 。 这样的数据 , 足以表现出楼市新房库存量整体是上涨的 。

新房库存量整体上涨
上海楼市平均去化周期约16个月 , 而库存高 , 库存去化周期长 。 楼市“不冷静”下来的话 , 只会让上海楼市库存积累而造成楼市资金周转失灵 。 所以 , 房企开发商在金钱诱惑之下 , 还尚存一点理性 。
而从城市等级来看楼市大局 。 各等级城市中 , 楼市具体库存量是多少呢?
今年 , 一、二、三四线城市新建商品住宅库存量均出现同比增速上涨的趋势 , 房源空置率高 。 一二线城市同比增速相对较高 。 报告显示 , 截至10月底 , 100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别约为0.30亿m、2.64亿m、2.08亿m , 同比房源库存涨幅分别为12.7%、12.6%和2.4% 。 上海作为一线城市的一员 , 这12.7%的库存量是有包含上海的 。

库存高 , 空置率高
在库存上升的同时 , 成交量也在走低 。 据报告数据显示 , 全国百城新建商品住宅成交面积已连续4个月出现了环比下降的现象 , 环比跌幅分别为2.2%、2.0%、2.1%和1.4% 。
在此 , 我们已经了解到楼市大局是在走下坡路的 , 库存上涨 , 成交销量降低 。 所以 , 上海楼市土拍溢价率的降低 , 正表明了上海楼市自我“冷静”举动的含义 。 或许这也是上海楼上的自我反省吧 。
而房价再高 , 未来楼市前景受到其他房源的影响 , 楼市房价调皮捣蛋的将不得不被“淘汰” , 更何谈前景呢?

共有产权房已推出
比如 , 共有产权房已经问世 。 如今北京市已经在10~11月推出共有产权房 。 此类房源的推行 , 不说有多好 , 但是房价低就是优势 。 其次 , 未来你要是真有能力 , 那么共有产权房一样可以通过红嘟嘟的人民币把另外50%的产权购买下来 , 最终房源产权100%变为个人的 。 这样的房子 , 不仅解决刚需迫在眉睫的住房问题 。 同时 , 还省下一大笔租房费用 , 为后期把另外50%产权拿下做准备 。
其次 , 安置房做顶梁柱 。
安置房可以说和共有产权房属性一致 , 那就是都是从居住层面为出发点 , 这也是楼市发展至今的一个衍生物 。 当然 , 安置房也是小产权房 。 然而 , 它的用处除了房主自住外 , 上市变二手房进行交易还是有一定难度的 , 因为没产权 , 市场交易难度大 , 重点是购房者不会轻易购买此类房源 , 毕竟哪知道房主何时突然反悔 , 造成钱财两空 。 所以 , 这样的房源不仅解决居住问题 , 同时也阻断部分有炒房套利思想的老少爷们 。


来源:(网络)

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